전세대출 원리금 소득공제 40%, 연 400만원 한도 계산

전세자금대출을 갚고 있는 무주택 세대주라면, 한 해 동안 갚은 원금과 이자의 40%를 근로소득에서 빼 주는 소득공제를 받을 수 있습니다. 한도는 주택청약종합저축 공제와 합쳐 연 400만원입니다.

예를 들어 전세대출 1억8천만원을 연 3.9%로 빌려 이자만 702만원을 냈다면 공제액은 280만8천원입니다. 과세표준이 15% 구간인 직장인이라면 지방소득세까지 약 46만원, 청약저축 공제까지 더하면 약 62만원의 세금이 줄어듭니다.

다만 대출을 받은 시기, 돈이 들어간 계좌, 집 면적 중 하나라도 어긋나면 공제가 안 됩니다. 2026년 11월 기준 국세청 안내 요건과 계산 예시 세 가지, 연말정산 때 낼 서류까지 정리했습니다.

목차

• 공제받을 수 있는 사람과 집
• 대출 요건, 3개월과 계좌가 핵심
• 세 가지 계산 예시
• 400만원 한도를 나눠 쓰는 구조
• 연말정산 때 챙길 서류
• 상황별로 갈리는 질문
• 연말정산 준비, 이어지는 글

공제받을 수 있는 사람과 집

이 공제의 정식 이름은 '주택임차차입금 원리금상환액 소득공제'입니다. 사람 요건과 집 요건을 모두 채워야 합니다.

사람: 12월 31일 기준 무주택 세대주

과세 연도 말일인 12월 31일 현재 세대원 전원이 집을 갖고 있지 않은 세대의 세대주가 대상입니다. 세대주가 이 공제나 청약저축 공제 같은 주택자금 공제를 받지 않는다면, 대출을 실제로 갚은 세대원도 받을 수 있습니다. 일용근로자는 제외됩니다.

집: 국민주택규모 이하

전용면적 85㎡ 이하 주택이어야 합니다. 수도권을 벗어난 도시지역이 아닌 읍·면이라면 100㎡ 이하까지 됩니다. 주거용 오피스텔도 면적 기준을 채우면 대상입니다. 집값이나 보증금 크기에는 제한이 없습니다.

대출 요건, 3개월과 계좌가 핵심

구분	금융기관 대출	개인에게 빌린 돈
빌린 시기	입주일과 전입일 중 빠른 날 전후 3개월 이내	입주일과 전입일 중 빠른 날 전후 1개월 이내
돈이 간 곳	대출기관이 집주인 계좌로 직접 입금	제한 없음
소득 조건	없음	총급여 5천만원 이하
이자율	제한 없음	세법이 정한 이자율보다 낮으면 안 됨

내 통장으로 받은 대출은 안 됩니다

은행 전세자금대출은 보통 은행이 집주인 계좌로 바로 보내기 때문에 걱정이 없습니다. 문제는 신용대출이나 마이너스통장으로 보증금을 마련한 경우입니다. 돈이 내 계좌를 거쳐 집주인에게 갔다면 실제로 보증금에 썼더라도 공제 대상이 아닙니다.

대출을 갈아탄 경우

처음 대출이 요건을 채웠고, 같은 집에서 다른 은행으로 갈아타며 새 대출이 기존 대출을 바로 갚는 데 쓰였다면 계속 공제를 받을 수 있습니다. 갈아탈 때 늘린 금액은 늘린 시점이 다시 3개월 요건을 따지므로 증액분은 빠지는 경우가 많습니다. 2년 뒤 같은 집에서 재계약하며 보증금을 올려 대출을 늘릴 때도 재계약일 기준으로 요건을 다시 봅니다.

세 가지 계산 예시

공식은 단순합니다. 한 해 갚은 원금 + 이자 × 40%, 그리고 청약저축 공제와 합쳐 400만원을 넘지 않게 자릅니다. 줄어드는 세금은 공제액에 내 과세표준 구간 세율(지방소득세 10% 포함)을 곱해 어림합니다.

예시 1. 이자만 내는 전세대출 + 청약저축

1. 총급여 4,800만원, 무주택 세대주, 과세표준 15% 구간
2. 전세대출 1억8천만원, 연 3.9%, 원금은 만기 일시상환 → 한 해 이자 702만원
3. 대출 공제: 702만원 × 40% = 280만8천원
4. 청약저축 연 240만원 납입 → 240만원 × 40% = 96만원
5. 합계 376만8천원, 400만원 한도 안이라 전액 인정
6. 줄어드는 세금: 376만8천원 × 16.5% = 약 62만1,720원

예시 2. 원금까지 나눠 갚는 경우

같은 대출에서 원금을 월 60만원씩(연 720만원) 갚고 이자가 650만원이었다면 상환액은 1,370만원, 40%는 548만원입니다. 이미 400만원 한도를 넘었으므로 대출 공제만으로 400만원이 차고, 청약저축 공제 96만원은 한 푼도 더해지지 않습니다. 줄어드는 세금은 400만원 × 16.5% = 약 66만원입니다. 원금을 많이 갚을수록 공제가 끝없이 커지는 것이 아니라는 점을 기억하세요.

예시 3. 과세표준이 낮은 사회초년생

예시 1과 같은 376만8천원을 공제받아도 과세표준이 1,400만원 이하 6% 구간이라면 줄어드는 세금은 376만8천원 × 6.6% = 약 24만8,688원입니다. 원래 낼 세금(결정세액)이 이보다 적다면 돌려받는 돈도 그만큼에서 멈춥니다. 내 결정세액은 연말정산 미리보기 12/18까지, 연봉 5천만원 환급 계산 예시 방식으로 먼저 확인해 두면 기대치를 정확히 잡을 수 있습니다.

400만원 한도를 나눠 쓰는 구조

이 400만원은 전세대출 공제와 청약저축 공제가 함께 쓰는 한 바구니입니다. 청약저축 공제는 총급여 7천만원 이하 무주택 세대주가 연 300만원까지 넣은 금액의 40%, 최대 120만원입니다.

• 대출 공제가 280만원 이하라면 청약저축 공제 최대 120만원을 다 쓸 수 있습니다.
• 대출 공제가 400만원에 가까우면 청약저축 공제는 사실상 효과가 없습니다. 그래도 청약 가점과 순위를 위해 납입은 이어 가는 것이 보통입니다.
• 집을 산 뒤 주택담보대출 이자 공제를 받게 되면 한도 체계가 달라집니다. 주택을 사는 해에는 12월 31일 기준 무주택 요건이 깨져 전세대출 공제를 받을 수 없다는 점도 함께 따져 봅니다.

이 공제는 소득공제라서 카드 소득공제처럼 과세표준을 줄이는 방식입니다. 세액공제와 무엇이 다른지는 신용카드 소득공제 계산, 연봉 5천 체크카드 30%면 얼마에서 같은 구조로 계산해 두었습니다.

연말정산 때 챙길 서류

1. 간소화 서비스에서 '주택임차차입금 원리금상환액' 자료가 나오는지 확인합니다. 은행 대출은 대부분 자동으로 나옵니다.
2. 나오지 않으면 대출 은행에서 주택자금상환증명서를 발급받습니다.
3. 주민등록등본(세대주 여부·전입일 확인용)과 임대차계약서 사본을 준비합니다.
4. 개인에게 빌린 돈이라면 금전소비대차계약서와 이자를 보낸 계좌 내역이 필요합니다.
5. 회사 연말정산 공제신고서의 주택자금 칸에 금액을 적고 서류를 함께 냅니다.

회사에서 빠뜨렸다면 5월 종합소득세 신고 때 넣거나, 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있습니다.

상황별로 갈리는 질문

반전세라 월세도 내는데 월세 세액공제와 같이 받나요?

보증금 대출 원리금 공제와 월세 세액공제는 서로 다른 항목이라 각각의 요건을 채우면 함께 받을 수 있습니다. 월세 세액공제는 총급여 8천만원 이하, 기준시가 4억원 이하 또는 85㎡ 이하 주택 같은 요건이 따로 있습니다.

세대주가 아니라 세대원인데 대출 명의는 제 것입니다

세대주가 주택자금 관련 공제를 받지 않는다면 대출을 실제로 갚은 세대원이 받을 수 있습니다. 회사에 낼 때 세대주가 공제를 받지 않았다는 점을 확인할 수 있도록 등본을 함께 냅니다.

12월에 집을 사면 그해 공제는 어떻게 되나요?

12월 31일 기준으로 무주택이어야 하므로, 그해 안에 집을 취득해 소유하고 있으면 그해 전세대출 원리금 공제는 받을 수 없습니다. 잔금 날짜를 해를 넘겨 잡을 수 있다면 공제 측면에서는 유리합니다.

버팀목 같은 정책 전세대출도 되나요?

정책 대출도 금융기관 대출이라 요건이 같습니다. 대출기관이 집주인 계좌로 보냈고 시기 요건을 채웠다면 공제 대상입니다.

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